Jezik: arabskoSloveneChinese (Simplified)Ruski
Telefon: +971 4 3233 609
lokacija
Velikosti območij
Cena

Nakup Freehold

Dubaj je bil prvi emirat Združenih arabskih emiratov (ZAE), ki se je ukvarjal z nepremičninami, v času, ko so bili državljani Združenih arabskih emiratov in držav GCC dovoljeni samo za lastnino v Združenih arabskih emiratih. Nakup nepremičnin v Emiratih se počasi spreminja in postaja vse bolj dostopen izseljencem.

V 2001-u se je vlada Dubaja strinjala, da se izseljencem omogoči najem določenega premoženja v Dubaju na 99-let, vendar je maja 2002, kronski princ iz Dubaja, šejk Mohammed bin Rashid Al Maktoum, izdal uredbo, ki dovoljuje tujcem nakup nepremičnin na nepremičninah lastništva. Po uredbi Sheikha Maktouma je to sprožilo razcvet nepremičnin v stanovanjskih nepremičninah Dubaja.

Nakup nepremičnine na prostovoljni osnovi pomeni, da je nepremičnina v lastnikovem imenu za celo življenje, lastnik pa ima pravico, da po lastni presoji proda, da v zakup ali najem svojo lastnino. Lastniki nepremičnin in njihova ožja družina se lahko odobrijo obnovljivi vizumi za bivanje v Dubaju. Freehold nepremičnine v Dubaju vključujejo naslednja področja:

  • Umm Hurair drugi: parcela št. (013)
  • Al Barsha drugi jug: parcela št. (002)
  • Al Barsha tretji jug: parcela št. (002)
  • Emirates Hills najprej: parcele št. (004) in (814)
  • Emirates Hills drugi: parcele št. (001) in (049)
  • Emirates Hills tretji: Št. Parcele (001)
  • Jebel Ali: Ploskve št. (051), (074), (081), (082) (083), (084), (142), (143) in (391).
  • Al Jadaf: Plort Nos. (003), (007) in (008)
  • Globalni otoki: Št. Parcele (001)
  • Ras Al Khor: Št. Parcele (165)
  • Al Rawiya: parcele št. (063) in (065)
  • Cesta Sheikh Zayed: parcele št. (118) in (147)
  • Najprej Safooh: št. Parcele (069)
  • Safooh Drugo: Št. Parcele (005)
  • Al Gouz tretji: parcele št. (005) in (006)
  • Al Gouz Second Industrial: parcele št. (010) in (030)
  • Al Gouz Third Industrial: Št. Parcele (028)
  • Merdif: parcele št. (143) in (144)
  • Dubajska marina: parcele št. (007), (014), (015) in (033)
  • Palm-Jebel Ali: Št. Parcele (001)
  • Palm-Jumeira: Št. Parcele (001)
  • Nad Al Shiba: parcele št. (209), (215) in (222)
  • Warsan First: Št. Parcele (002)

Pogosta vprašanja pri nakupu lastnine

Zakaj je bil zakon sprejet?
Zakon je bil sprejet iz naslednjih razlogov:

  • Predvsem za nadzor in pomoč obstoječi praksi v zvezi z registracijo nepremičnin za državljane ZAE;
  • Dodatno pojasniti in potrditi dejanski status državljanov GCC glede njihovih pravic do lastnine v Dubaju;
  • Izbrati razvojne projekte, ki jih tujci lahko posedujejo kot lastninsko pravico;
  • Zagotoviti ureditev, v skladu s katero se posameznikom lahko zagotovi potrditev njihovih pravic do nakupa in lastništva premoženja v Dubaju, pa tudi varnost imetja lastninske pravice na registrirani nepremičnini.

Kakšen je status državljanov ZAE in GCC v skladu z zakonom?
Zdaj ni nobene razlike med ZAE in državljanom GCC, saj jim je treba po predpisih zagotoviti enakopraven status.

Z zakoni lahko tako UAE kot državljani GCC posedujejo vse nepremičnine po vsem Dubaju in imajo naslov, ki je vpisan v njihovo ime v deželnem oddelku. Lastninska pravica, ki jo imajo v lasti, vključuje lastninsko pravico, dolg zakup do leta 99, pravica do gradnje na zemljišču, ki je v lasti druge osebe, znana kot pravica Musataha

Kakšno je lastniško mesto za državljane, ki niso državljani ZAE ali GCC?
Kot je določeno v členu 4 novega zakona, imajo vse države, razen državljanov Združenih arabskih emiratov ali držav GCC, pravico do lastništva lastniških pravic, zakupa letov 99 ali užitka na zgoraj navedenih območjih Dubaja, kot je določeno z odobritvijo vodje .

Vključevala bo tudi pričakovane projekte v okviru portfeljev Dubai Properties, Nakheel in Emaar med drugim. Vključeni so lahko tudi številni drugi projekti, na primer tisti, ki se nahajajo na Dubailand.

Ali zakon razlikuje med tujimi posamezniki in podjetji?
Oba imata možnost nakupa nepremičnin na izbranih območjih. Pravica do lastništva premoženja na določenih območjih in pridobitev registriranega naslova je bila razširjena na tuje fizične osebe in tuje družbe, toda kar zadeva katero koli podjetje, ki želi kupiti nepremičnino, mora biti sposobno dokazati njen zakonit obstoj v svojem domu. država.

Kakšen je status dolgih najemov na območjih, ki niso določena s strani vladarja?
Dolgi zakupi se razlikujejo od lastnine, ker dolgi zakupi na drugih območjih, kot jih je določil vladar, v skladu z novim zakonom niso registrirani v deželnem oddelku s strani tujcev.

Kljub temu pa ti najemi ostajajo osebne pravice in so v celoti zakoniti. Neregistrirani dolgi zakupi na območjih zunaj območij, ki jih je določil vladar, ostanejo izvršljivi kot osebne pogodbene pravice med strankama. V zvezi z vsemi spori, ki bi lahko nastali zaradi neregistriranega dolgega zakupa, bo Odbor za najem še vedno odločal.

Ali obstaja možnost, da tujec poseduje nepremičnine na območjih, ki niso določena?
Člen 26 novega zakona obravnava okoliščine, v katerih se sklenejo sporazumi, ki dajejo pravico do lastninske pravice nekomu, ki ni upravičen do njegove lastnine, in ga zato ni upravičen registrirati po novem zakonu.

Člen 26 (1) navaja, da je vsak sporazum ali prodaja, ki je v nasprotju z določbami zakona (ali z namenom izogibanja njenim določbam), nična. Člen 26 (2) gre še dlje, če rečemo, da je vsaka zainteresirana tretja stranka; Oddelek za zemljišča ali državno tožilstvo ima pravico zahtevati, da sodišče takšno transakcijo razglasi za nično.

Zato je zakon v zvezi s tem precej jasen in to pomeni, da v novem zakonu ni nobene možnosti, da bi tuja oseba imela v lasti nepremičnine na nobenih neimenovanih območjih.

Če tujec želi imeti "lastnino" nepremičnin na območjih, ki niso določena, je njegova edina možnost, da sklene dolgoročni zakup za premoženje, ki kljub temu, da ga ni mogoče registrirati, ne bo v nasprotju z določbami novega zakona.

Zakaj je registracija naslova tako pomembna?
To je zelo pomembno, saj registracija interesov osebe na lastninsko pravico zagotavlja prepričljiv dokaz njegovega lastništva. V členu 22 novega zakona je določeno, da deželna uprava izda lastniški akt o lastninskih pravicah v skladu z aktualnimi evidencami v nepremičninskih registrih. V členu 24 je nadalje navedeno, da ima listina o lastništvu, navedena v členu 22, absolutno pooblastilo za dokazovanje lastninskih pravic.

Kakšen je postopek registracije naslova?
Člen 6 novega zakona določa, da je deželna uprava izključno pooblaščena za registracijo lastninskih pravic in dolgoročnih najemov, kot je določeno v členu 4. Ko je nepremičnina dokončana in izročena kupcu, lahko kupec naročniku naloži, da vpiše lastninsko pravico na nepremičnino v imenu kupca v registru nepremičnin v deželnem oddelku.

Pogodbo o prodaji in nakupu ter priloženo dokumentacijo o shemi bo morda treba prevesti v arabščino (ki jo mora izvajati razvijalec). Kupec bo nato pozvan, naj za notranjo uporabo deželnega oddelka podpiše standardni obrazec za prenos zemljišč. Ta obrazec bo vseboval podrobnosti strank, nepremičnine, nakupne cene itd.

Ali bo Land pristojbina zaračunala za registracijo teh prenosov?
Možno je, da bosta tako prodajalec kot kupec morala plačati pristojbino deželnega oddelka ob registraciji lastninske pravice. Te trenutno znašajo 2% nakupne cene, ki jih je mogoče razdeliti tako, da kupec plača 1.5%, prodajalec pa 0.5%. Vendar pa razvijalci pogosto zahtevajo, da kupec plača celoten 2%. Ta pristojbina se trenutno pregleduje in se lahko v prihodnosti spremeni.

Ali bo deželna služba zaračunala pristojbino 2% na prvotno nakupno ceno ali najnovejšo nakupno ceno?
Trenutno je praksa deželne uprave, da se pristojbine zaračunavajo na podlagi prvotne nakupne cene. Kot je navedeno zgoraj, bi lahko zemljiška služba v zvezi s tem vprašanjem uvedla nekaj novih pravil, predvideno pa je, da se lahko osnova, na kateri se zaračunavajo pristojbine, spremeni. To bi zato lahko vključevalo upoštevanje nakupne cene v vseh sporazumih o prodaji ali tržne vrednosti nepremičnine.

Kako bi deželna služba vedela za "tržno vrednost" nepremičnine za namene ugotavljanja zneska, za katerega se zaračuna pristojbina 2%?
Člen 6, točka 7 novega zakona, zahteva, da deželna služba »določi pravila v zvezi z vrednotenjem nepremičnin«. Trenutno ni povsem jasno, vendar je predvideno, da bo deželna služba zaposlovala lastne strokovne ocenjevalce. Ocenjevalcem zemljišča bo dodeljena naloga, da preverijo vrednost nepremičnine; in predvideti vrednotenje za morebitnega kupca, če bodoči kupec tako zahteva.

Kaj pa notranji registri razvijalcev?
Člen 6 novega zakona določa, da je deželna uprava izključno pooblaščena za registracijo nepremičninskih pravic in dolgoročnih najemov, kot je določeno v členu 4.

To preprosto pomeni, da vsak register in kakršna koli podatkovna zbirka, ki jo vzdržuje razvijalec, ni priznana po tem zakonu. Ko imamo pooblaščenca za odobritev določenih območij, se lahko začne formalni postopek registracije zemljiškega oddelka. Notranje registracije nosilca projekta bo zamenjano z uradno registracijo v oddelku za zemljišča v primerih, ko je potekala fizična predaja nepremičnin. Če pa je nepremičnina še v gradnji, bodo razvijalci nedvomno nadaljevali s svojo sedanjo prakso in vzdrževali svoje notranje registre.

Če je kupec tretje osebe razvijalcu plačal pristojbino za registracijo, ali se bo pristojnemu organu dodelila dodatna pristojbina za registracijo?
Da, trenutno zakon določa, da bo kupec plačal dve pristojbini. Vzemite na primer razvijalca EMAAR. Poleg pristojbin, ki se plačujejo deželnemu oddelku, zaračunavajo pristojbine za registracijo.

Vendar je treba omeniti, da se ta zakon uporablja samo v tej prehodni fazi in ko je postopek registracije deželne uprave v polnem teku, razvijalcem ni treba plačati pristojbin za registracijo.

Kako bodo registrirani apartmaji?
Člen 23 zakona je edini člen, ki obravnava registracijo posameznih stanovanj in pisarn v večnadstropni stavbi. Land Department trenutno pripravlja nov zakon o stratumih, ki naj bi bil izdan v naslednjih nekaj tednih. Predvideno je, da bo ta novi zakon o stratumih v celoti obravnaval vprašanja, kot so lastništvo in upravljanje skupnih površin v stavbi, združenja lastnikov, pravila o zasedenosti itd.

Vendar pa člen 23 na splošno določa ton z navedbo, da se nepremičnine v več etažah ali stanovanjih štejejo za eno nepremičninsko enoto in da se v njih vpiše list iz nepremičnine.

V izvirno folijo je treba dodati dodatne folije v imenih lastnikov takih stanovanj ter nadstropja in skupnih prostorov. V praksi pa je verjetno mogoče pričakovati, da bo Oddelek za zemljišča odprl glavni register za zgradbo, v glavnem registru pa bo podregister za vsako stanovanje ali pisarno.

Lastnik stanovanja ali pisarne bo registriran kot lastnik lastniškega deleža v svoji enoti, skupaj z nepodeljenim deležem v skupnih prostorih stavbe, izračunan v skladu s svojo kvoto udeležbe. Predvideno je, da bo Ustava Združenja lastnikov in Glavna skupnostna deklaracija (kjer je to primerno) registrirana v glavnem registru stavb, pri čemer bo v naslovu posamezne enote prikazan zapis takšnih bremen.

Ali bo register pri deželnem oddelku odprt za javni pregled?
Člen 5 novega zakona določa, da lahko tretja oseba pregleda lastninski register in pridobi overjeno kopijo, če ima prosilec upravičen razlog za to preiskavo. To dejansko pomeni, da bo na primer potencialni kupec nepremičnine lahko lastno preiskavo neposredno opravil z deželnim oddelkom v zvezi z lastništvom in pravicami tretjih oseb, ki so povezane z lastnino.

Kdo bo reševal spore po novem zakonu?
Zdaj bi lahko spori z dubajskimi sodišči. Trenutno bo forum za reševanje sporov po novem zakonu vložen neposredno pri sodiščih v Dubaju, vendar obstaja tudi možnost, da deželna služba ustanovi lastno arbitražno in spravno službo, vendar deželna služba tega še ni potrdila.

V zvezi z neregistriranimi dolgimi zakupi je treba opozoriti, da ti zakoni ne spadajo v področje uporabe novega zakona, odbor za najem pa je pristojen za vse spore, ki nastanejo med najemodajalcem in najemniki.

Katera pravna sredstva so na voljo v skladu z novim zakonom?
Člen 10 novega zakona obravnava spore. Skratka, posebna uspešnost ni na voljo kot pravno sredstvo v skladu z zakonom, vendar je razpoložljivo pravno sredstvo škoda. Na primer, če prodajalec ne izpolni svojih obveznosti na podlagi prodajne pogodbe in ne prenese nepremičnine na kupca, lahko kupec od prodajalca zahteva samo odškodnino za nastale izgube in prodajalca ne more prisiliti, da prenese premoženje nanj .

Kako novi zakon vpliva na dedna pravila premoženja?
Člen 11 novega zakona določa, da se vsaka izjava o dedovanju, ki vključuje nepremičninske pravice, vpiše v register nepremičnin. Nadalje navaja, da nobena dediščina v zvezi s takšnimi pravicami ne sme veljati ali učinkovati proti tretjim osebam, razen če so takšne določbe registrirane. V praksi to pomeni 3 stvari:

  • Sorodniki umrlega morajo zaprositi sodišče za izjavo, ki določa upravičence;
  • Upravičenci namesto tega zaprosijo Šeriatsko sodišče, da začne postopke nasledstva; in
  • Deklaracija o dedovanju je vpisana v zemljiško knjigo na naslovu pokojnika.

Šele ko bo sledil vsem zgoraj navedenemu procesu, bodo upravičenci priznani kot lastniki nepremičnine.

Toda kakšen zakon bo Sodišče uporabilo za določitev, kdo so upravičenci tujega državljana?
Člen 17 (5) Zveznega civilnega zakonika določa, da se bo zakon ZAE uporabljal za oporoke izseljencev, ki prodajajo svoje nepremičnine, ki se nahajajo v ZAE.

Vendar pa je bil na koncu 2005, zakona o osebnih zadevah (št. 28 iz 2005) sprejet nov zvezni zakon. Zdi se, da lahko zaradi novega zakona o osebnih zadevah tujec izbere, da se zakoni svoje države uporabljajo za vprašanje dedovanja njegovega premoženja. Čeprav to ni povsem jasno, se domneva, da Land podpira to stališče.

Kako se status rezidenta osebe nanaša na lastništvo nepremičnin in zakaj v novem zakonu o nepremičninah to ni bilo obravnavano?
Rezidenca je vprašanje zvezne vlade in ne vprašanje lokalne zakonodaje. Načeloma bi oseba lahko imela premoženje v ZAE in se odločila, da ne bo prebivala v nepremičnini. Vprašanje postane malce zamočeno zaradi dejstva, da razvijalci ponujajo vizume z nakupom nepremičnine, vendar kljub temu dejstva, da dveh vprašanj lastništva nepremičnin in rezidenčnosti / sponzorstva ne smemo zamenjevati.