Jezik: arabskoSloveneChinese (Simplified)Ruski
Telefon: +971 4 3233 609
lokacija
Velikosti območij
Cena

Zakon o depozitnem računu

Zakon o ureditvi razvijalcev in zaščiti plačil kupcev v transakcijah izven trga

Zakon št. (8) 2007 v zvezi z garancijskimi računi za razvoj nepremičnin v emiratu Dubaj je izdal Njegovo visokost Šeik Mohamed Bin Rašid Al Maktum, vladar Dubaja, na 6th maj 2007. Zakon je začel veljati po objavi v Uradnem listu 28 junija 2007.

Ozadje zakona

Transakcije zunaj načrta, in sicer prodaja nepremičnin s strani razvijalca kupcem pred zaključkom gradnje, so običajne v Dubaju. V takih transakcijah bo pogodba o prodaji in nakupu nepremičnin, sklenjena med razvijalcem in kupcem, zagotovila datum dokončanja nekje v prihodnosti, pogosto mesece ali celo leta, odvisno od tega, kdaj bo izvajalec predvideval, da bo gradnja zaključena in da bo nepremičnina končana. biti pripravljen za izročitev kupcu. V vmesnem času je kupec dolžan plačati razvijalcu obroke za nakup
cena, pogosto do 70% ali 80% skupne dogovorjene nakupne cene. Vendar kupec ne pridobi nobenega deleža na nepremičnini, ki jo je sklenil za nakup, do dokončanja in prenosa lastninske pravice na svoje ime. Če razvijalec ne izpolni nepremičnine ali ne prenese lastninske pravice na kupca iz kakršnega koli razloga, se bo kupec uvrstil kot nezavarovan upnik razvijalca in bo v nevarnosti, da izgubi denar, ki ga je že plačal razvijalcu v skladu z Pogodba o prodaji in nakupu. Zakonodajno potrditev tega je mogoče najti v členih (9) in (10) zakona št. (7) 2006 v zvezi z registracijo nepremičnin v emiratu Dubai. Zaradi tega pomanjkanja varnosti za kupce v transakcijah, ki niso bile načrtovane, so mnogi glavni razvijalci v Dubaju pogodbeno določili ukrepe za pod-razvijalce, da bi zaščitili denar kupcev med gradnjo in pred dobavo lastnine in lastninske pravice kupcem. Takšni ukrepi so običajno zahtevali, da sub-razvijalec predloži garancijo za gradbeno banko glavnemu razvijalcu kot pogoj za odobritev začetka prodaje enot premoženja ali da razvijalec odpre depozitni račun, v katerega je dobiček od prodaje prejel od kupcev plačati, dokler ne bodo doseženi vnaprej dogovorjeni mejniki za gradnjo. Glavni namen zakona št. (8) družbe 2007 je zagotoviti zakonodajno zaščito kupcem v transakcijah, ki niso v načrtu. Na splošno si zakon prizadeva uvesti režim registracije, licenciranja in ureditve za vse razvijalce, ki izvajajo dejavnosti razvoja nepremičnin v emiratu Dubaj.

Zakon št. 8 iz 2007

V zvezi z jamstvenimi računi za razvoj nepremičnin v emiratu Dubai

Mi, Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vladar Dubaja, po vpogledu v zvezni zakon št. 5 iz 1985 v zvezi s civilnimi posli, kakor je bil spremenjen; Zakon št. 7 iz 2006 v zvezi z registracijo nepremičnin v emiratu Dubai; in zakon št. 3 iz 2006, ki opredeljuje področja, kjer lahko državljani, ki niso pripadniki UAE, razpolagajo z nepremičninami v Dubaju, izdajo naslednji zakon:

Prvo poglavje

Opredelitve in splošne določbe

Člen (1)

Ta zakon se imenuje „Zakon o jamstvenih računih za razvoj nepremičnin v emiratu Dubaja št. 8 iz 2007.

Opredelitve

Člen (2)

Če kontekst ne zahteva drugače, imajo naslednji izrazi pomen, kot je naveden nasproti vsakemu od njih:

Emirat: Emirat Dubaj

Oddelek: Zemljiški oddelek

Predsednik: Predsednik oddelka

Direktor: Generalni direktor oddelka

Registriraj se: Register je na Oddelku pripravljen za registracijo razvijalcev

Garancijski račun: Bančni račun, ki je namenjen za razvoj nepremičnin, v katerem bodo deponirani zneski, ki jih kupci enot, ki niso v načrtu, ali stranke financiranja projekta

razvijalec: Fizična ali pravna oseba, ki ima dovoljenje za opravljanje dejavnosti nakupa in prodaje nepremičnin za razvoj in ki vključuje glavnega razvijalca in razvijalca

Skrbnik računa: Banka ali finančna institucija, ki jo potrdi Oddelek za upravljanje Jamstvenega računa

Pristojni organ: Vladni organi, pooblaščeni za izdajo dovoljenj razvijalcem
Nepremičnine

razvoj: Gradnja večnadstropnih zgradb ali kompleksov za stanovanjske ali komercialne namene.

Lastnina: Vse, kar je trajno pritrjeno v svojem prostoru in ga ni mogoče premakniti brez uničenja ali spreminjanja videza.

Enota: Dodeljeni del premoženja, ki ga je razvijalec prodal tretjim osebam.

Člen (3)

Določbe tega zakona veljajo za nosilca projekta, ki prodaja nepremičninske enote v projektih za razvoj nepremičnin v Emiratu in v zameno prejema plačila od kupcev ali strank za financiranje.

Člen (4)

Na sejmu se pripravi poseben register, ki se imenuje "Register razvijalcev". \ T
Oddelek. Imena razvijalcev, ki imajo dovoljenje za opravljanje dejavnosti razvoja nepremičnin v emiratu, se vpišejo v navedeni register. Noben nosilec projekta ne sme izvajati omenjenih dejavnosti, razen če je registriran v navedenem registru in nima dovoljenja pristojnih organov v skladu z izdanimi pogoji.

Člen (5)

Razvijalec ne sme oglaševati v lokalnih ali tujih medijih ali sodelovati v lokalnih ali tujih medijih
tujih razstav, za pospeševanje prodaje enot ali nepremičnin iz načrta, dokler ne pridobi pisnega dovoljenja oddelka. Direktor izda potrebne odločitve, potrebne za urejanje zahtev za oglaševanje v medijih in za sodelovanje na razstavah.

Drugo poglavje
Vzpostavitev jamstvenega računa

Člen (6)

Razvijalec, ki želi prodati enote izven načrta, mora oddati oddelek za odprtje jamstvenega računa. Vlogi je treba priložiti naslednje dokumente:

1 - potrdilo o članstvu Gospodarske zbornice in industrije Dubai;

2-Licenca za trgovino;

3 - Lastniški list parcele, ki jo je treba razviti;

4 - kopija pogodbe, ki jo sklene glavni razvijalec in podprojekt;

5 - Arhitekturne zasnove in načrti, ki so jih odobrili pristojni organi in glavni razvijalec;

6 - finančno poročilo, ki ga potrdi pooblaščeni računovodski strokovnjak in vsebuje prihodke in odhodke projekta ter ga odobri svetovalec za razvoj o zneskih, ki jih je treba plačati upnikom razvoja;

7- Zaveza podprojekta, da začne z gradnjo projekta po pridobitvi odobritve glavnega razvijalca za prodajo načrta ali zaveze glavnega razvijalca v primeru, da podprojekt ne obstaja.

8- Vzorec prodajne pogodbe med razvijalcem in kupcem.

Člen (7)

Jamstveni račun se oblikuje na podlagi pisnega dogovora med. \ T
Investitor in skrbnik računa, s katerim se zneski, ki jih kupci enot izplačajo iz načrta ali plačajo s strani strank, financirajo na posebnem računu, ki se odpre v imenu nepremičninskega projekta s skrbnikom računa.

Navedeni sporazum določa pogoje za vodenje računa, pravice in obveznosti pogodbenih strank ter izvod tega sporazuma se deponirajo pri ministrstvu.

Člen (8)

Oddelek lahko zabeleži kupoprodajno pogodbo, sklenjeno med glavnim razvijalcem in podprojektom, ki se nanaša na zemljišče, ali kateri koli njegov del, ki je v lasti glavnega razvijalca, v listi o takšnem zemljišču.

Tretje poglavje
Upravljanje jamstvenega računa

Člen (9)

1. Jamstveni račun se odpre v imenu projekta in izkupiček se uporabi izključno za namene izgradnje nepremičninskega projekta. Upniki razvijalcev ne smejo pripisati denarja, ki je deponiran na garancijskem računu.

2. Če ima razvijalec veliko projektov, je treba za vsak projekt odpreti ločen garancijski račun.

Člen (10)

1. Oddelek pripravi poseben register, imenovan Register računa
Skrbniki morajo registrirati imena skrbnikov računa.

2. Skrbnik računa mora biti usposobljen za upravljanje jamstvenega računa.

Člen (11)

1. Skrbnik računa mora oddelku redno zagotavljati izjave o prihodkih in odhodkih jamstvenega računa. Oddelek lahko kadarkoli zahteva od skrbnika računa, da mu posreduje informacije in podatke, za katere meni, da so potrebni, in oddelek lahko imenuje posameznike, za katere meni, da so usposobljeni za revizijo izjav in podatkov.

2. Če Ministrstvo ugotovi, da je skrbnik računa storil kakršno koli kršitev. \ T
predpise tega zakona in / ali njegovih izvedbenih predpisov, mu mora služiti
pisno obvestilo in mu odobri rok za odpravo kršitve.

Člen (12)

Vlagatelji ali njihovi predstavniki lahko pregledajo svoje evidence o računih in zahtevajo kopije, predstavniki uradnih organov pa lahko pregledajo evidence in pridobijo kopije.

Člen (13)

V primeru, da razvijalec hipoteke razvije za pridobitev posojila od finančnih ustanov ali podjetij, potem morajo te ustanove in podjetja deponirati znesek posojila na jamstvenem računu, ki se odstrani v skladu s pogoji tega zakona.

Člen (14)

Skrbnik računa mora obdržati 5% skupnega zneska garancijskega računa, potem ko razvijalec pridobi potrdilo o dokončanju in rezervirani zneski ne bodo plačani razvijalcu do enega leta po tem, ko so enote registrirane v imenih kupcev.

Člen (15)

V primeru višje sile, ki preprečuje dokončanje nepremičninskega projekta, skrbnik računa za ta projekt po posvetovanju z Oddelkom sprejme vse potrebne ukrepe za zaščito pravic vlagateljev za zagotovitev dokončanja nepremičninskega projekta. ali povračilo denarja vlagateljev.

Poglavje 4
kazni

Člen (16)

Brez poseganja v kazni, ki jih predvideva katera koli druga zakonodaja, se lahko izreče kazen od. \ T
zaporno kazen in plačilo globe, ki ni manjša od dirhamov 100,000 ali enega od njiju, se naloži vsakomur, ki:

1- opravlja dejavnost razvoja nepremičnin v Emiratu brez licence.

2- Predloži napačne dokumente ali napačno sporoči zadevnim organom, da bi
pridobiti dovoljenje za opravljanje dejavnosti razvoja nepremičnin.

3- Zavedno ponuja prodajo enot na nepremičninski razvoj.

4- Izgubi, uporablja ali zapravlja plačila, ki so mu bila dostavljena za namene
gradnjo nepremičninskega razvoja in zlorabo takšnih plačil.

5 - Vsak revizor, ki namerno pripravi lažno poročilo o rezultatih revizije
izvaja na finančnem položaju razvijalca ali namerno prikriva pomembne
iz njegovega poročila.

6 - Vsak svetovalec, ki zavestno odobri lažne dokumente o nepremičnini
razvoj.

7- Vsak razvijalec, ki se ukvarja s posrednikom, ki ni vpisan v register borznih posrednikov
pri oddelku v skladu s podzakonskim aktom št. 85 iz 2006 v zvezi z nepremičninami
Broker s Register v emirat Dubaj.

Člen (17)

Razvijalec se prekliče iz registra na katerem koli od naslednjih dogodkov:

a. Če razglasi stečaj.

b. Če ne začne graditi v šestih mesecih od dneva, ko je nastopil
odobren za prodajo brez sprejemljivega izgovora.

c. Če organ za izdajanje dovoljenj prekliče njegovo licenco.

d. Če krši katero od številk (2) ali (3) ali (4) ali (5) članka 16 tega
zakon.

e. Če krši katerega od zakonov in / ali zakonov, ki urejajo pravo
dejavnost razvoja nepremičnin.

Poglavje pet
Končne določbe

Člen (18)

Obstoječi razvijalci v času, ko začne veljati ta zakon, morajo svoj status prilagoditi določbam te uredbe v šestih mesecih po datumu objave v uradnem listu, Ministrstvo pa lahko to obdobje podaljša na katero koli drugo obdobje, ki se mu zdi primerno.

Člen (19)

Oddelek lahko pobira pristojbine za storitve, ki se ponujajo v skladu s tem zakonom.

Člen (20)

Vsak člen v zakonu ali podzakonskem aktu je preklican v obsegu, ki je v nasprotju s pogoji tega zakona.

Člen (21)

Predsednik izda potrebne sklepe za izvajanje pogojev tega zakona.

Člen (22)

Ta zakon se objavi v uradnem glasilu in začne veljati z dnem objave. Mohammed Bin Rashid
Izdano v Dubaju 6 maj 2007.19 Rabi 11 1428 H.

komentar

Naslednji oddelek za vprašanja in odgovore je bil pripravljen z neprecenljivim nasvetom in pomočjo Oddelka za zemljišča v Dubaju

Za koga se uporablja zakon?

Zakon velja za vse glavne razvijalce in pod-razvijalce, ki izvajajo dejavnost razvoja nepremičnin v Dubaju.

Katere osnovne pravne zahteve veljajo za razvijalce?

Vsi razvijalci morajo imeti brez izjeme licenco. Razvijalci, ki nimajo dovoljenja za trgovino, ki ga izda Ministrstvo za gospodarski razvoj Dubaja ali ena od prostih con, bodo lahko zaprosili novo ustanovljeno agencijo za regulacijo nepremičnin za razvojno dovoljenje. Poleg zahteve za pridobitev licence mora razvijalec pridobiti tudi registracijo v registru razvijalcev, ki jo vzdržuje oddelek za zemljišča v Dubaju, pred začetkom dejavnosti razvoja nepremičnin v Emiratu.

Pod kakšnimi pogoji mora razvijalec odpreti garancijski račun?

Vsak nosilec projekta, ki želi ponuditi nepremičnino za prodajo izven načrta, to je pred izgradnjo nepremičnine in je pripravljen izročiti kupcu (kupcem), mora odpreti garancijski račun. Ta zahteva po garancijskem računu se ne uporablja samo, če razvijalec namerava zgraditi in prodati več enot v razvoju več različnim kupcem; velja tudi v primeru, ko razvijalec namerava zgraditi in prodati samo eno enoto ali namerava zgraditi in prodati več enot enemu kupcu. Poleg tega je treba pomen prodaje razlagati široko, tako da vključuje ne samo prodajo lastnine, temveč tudi prodajo najemnin izven trga. Kadar mora razvijalec prejeti denar od kupca lastniške ali najemne obresti na nepremičnino, mora najprej odpreti garancijski račun.

Kdo lahko upravlja jamstveni račun?

Banka ali finančna institucija, ki ji je izdala licenco Centralna banka ZAE za prejemanje depozitov tretjih oseb in poslovanje v Dubaju, lahko deluje kot skrbnik računa. Takšno bančno ali finančno institucijo mora akreditirati Oddelek za zemljišča v Dubaju. Kot predpogoj za akreditacijo mora predlagani skrbnik računa najprej skleniti pisni sporazum z oddelkom za zemljišča v Dubaju, v katerem so določeni pogoji in pogoji, na podlagi katerih bo skrbnik računa upravljal garancijske račune.

Ali lahko skrbnik računa financira razvoj razvijalca projekta?

Da, banka ali finančna institucija lahko deluje kot skrbnik računa in zagotavlja razvojno financiranje razvijalcu projekta.

Katere zneske je treba plačati na jamstveni račun?

Vsa denarna sredstva, prejeta od kupcev v transakcijah, sklenjenih zunaj naćrta (vkljućno z denarnimi sredstvi, prejetimi od njihovih hipotekarnih podjetij), ter izkupićek sredstev za financiranje razvoja nepremićnin je treba plaćati na jamstveni raćun za projekt. Za lastni kapitalski vložek nosilca projekta za projekt ni treba plačati na jamstveni račun.

S kakšnim namenom se lahko denarna sredstva izplačajo iz jamstvenega računa?

Praviloma se denarna sredstva lahko izplačajo iz jamstvenega računa samo za poravnavo računov izvajalcev in svetovalcev, ki sodelujejo pri projektu. Vsi stroški, ki jih ima nosilec projekta v zvezi s projektom, ne izpolnjujejo pogojev za plačilo z garancijskega računa. Na primer, za stroške trženja projekta se lahko uporabi samo znesek do 5% izkupička garancijskega računa. Splošnih poslovnih stroškov in denarnih sredstev, potrebnih za nakup zemljišča, ni mogoče plačati z jamstvenega računa.

Kdaj se lahko z jamstvenega računa izplačajo denarna sredstva?

Pisni dogovor med razvijalcem in imenovanim skrbnikom računa bo vseboval podrobnosti o mejnikih za gradnjo, ki jih je treba doseči na kraju samem, da bi sprožili plačila iz jamstvenega računa. Projektni vodja projekta bo obvestil skrbnika računa, ko bo dosežen mejnik za gradnjo in bo zahteval plačilo izvajalcem in svetovalcem. Lastni inženir skrbnika računa bo pregledal razvoj in potrdil, ali je bil dosežen mejnik gradnje. Ko je skrbnik računa izpolnjen, bo odobril plačila iz jamstvenega računa za poravnavo računov izvajalcev in svetovalcev. Ta plačila bo skrbnik računa izvršil neposredno ustreznim izvajalcem in / ali svetovalcem na podlagi preverjenih računov in jih ne bo plačal razvijalcu.

Kakšen je namen zadržanja 5%?

Člen 14 zakona zahteva, da skrbnik računa obdrži 5% skupnega zneska, plačanega na jamstveni račun, za obdobje enega leta, potem ko je razvijalec prenesel nazive enot v imena kupcev. Namen tega zadržanja 5% je zagotoviti, da bo nosilec projekta nemudoma in učinkovito odpravil pomanjkljivosti v nepremičnini, ki so očitne ob zaključku ali ki se lahko pojavijo v prvem letu po predaji.

Zakon je začel veljati 28. Junija 2007 po njegovi objavi v Uradnem listu. V kolikšni meri se zakon uporablja za projekte, ki so se začeli pred 28om junija 2007?

Člen 18 zakona zahteva, da se razvijalci uskladijo z zakonom v roku 6 mesecev od njegove uveljavitve, tj. Do 28th December 2007

Oddelek za zemljišča v Dubaju trenutno izvaja raziskavo vseh nepremičnin
dogodkov v Dubaju. Ta proces naj bi bil zaključen do sredine septembra 2007. Kot rezultat te raziskave bo vsak trenutni razvoj, v zvezi s katerim se je začela prodajna prodaja, uvrščen v eno od treh kategorij:

1. za dogodke, ki so končani z 70% do 80%, razvijalec ne bo
za odprtje jamstvenega računa;

2. za razvoj, kjer se je delo začelo na kraju samem in je preseglo omejitve
jamstveni račun bo razvijalec moral odpreti s strani 28th
December 2007; in

3. za dogodke, ki še niso dosegli faze podaljšanja, je treba takoj odpreti garancijski račun. Za gibanja, v zvezi s katerimi se prodajna prodaja še ni začela, je treba pred začetkom prodaje odpreti garancijski račun.

Če je razvijalec že začel s prodajo po načrtu in mora zdaj odpreti garancijski račun, ali bo moral na ta račun plačati znesek denarja, ki ga je že prejel od kupcev?

Ne, vendar je treba vsa denarna sredstva, ki jih prejmejo ti kupci v prihodnosti, plačati na jamstveni račun.

Kaj, če je razvijalec že pripravil dogovore z glavnim razvijalcem, da zaščiti denar kupcev?

V primerih, ko je podizvajalec že vložil gradbeno bančno garancijo pri glavnem razvijalcu ali je odprl depozitni račun na zahtevo glavnega razvijalca, bo oddelek za zemljišča v Dubaju pregledal veljavne dogovore in lahko zagotovil izjemo za zahteva po odprtju jamstvenega računa v skladu z zakonom, če meni, da je to primerno.

Ali bodo kupci lahko prijavili svoj interes za nakupne pogodbe z oddelkom za zemljišča v Dubaju?

Da, Oddelek za zemljišča v Dubaju vzpostavlja sistem predregistracije, v katerem lahko vsak kupec, ki je sklenil pogodbo o nakupu enote v načrtu od nosilca projekta, zabeleži svojo nakupno pogodbo kot obresti na naslov nepremičnine. To bo pomagalo razvijalcu preprečiti dvojno prodajo zadevne enote. Poleg tega, ker bo sistem kupcu omogočil, da zabeleži odstotek nakupne cene, ki jo je občasno plačal, v primeru težav z razvijalcem, bo registracija kupčeve pogodbe služila kot dokaz prima facie. dejstva, da kupuje enoto in odstotka nakupne cene, ki jo je plačal.

Končna opomba: Oddelek za zemljišča v Dubaju bo objavil izvedbene predpise za ta zakon, vključno s tarifo za pristojbine, v naslednjih nekaj tednih.