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迪拜如何购买梦想计划外房产的指南

迪拜的计划外物业对潜在买家极具吸引力。 我怎么知道? 这是因为这是我每周几次从客户那里得到的最常见问题之一。 他们中的一些人询问有关的好处和缺点 计划财产 在该地区,其他人希望有关选择正确的计划外房产的提示,而且很少有人已经投入了一些需要很长时间才能完成的计划外项目。

无论您属于哪个类别,我都希望了解有关计划外房地产投资的所有方面。 在这篇博客中,我将揭示您需要知道的事项,以确保在迪拜顺利和知情地购买该物业,您正在着眼于此。

1st 步骤:选择合适的房地产经纪人

购买计划外房产时,通常直接从开发商处购买,除非另有规定,这是二级市场上的待售房产。 但是,聘请代理人仍有多种理由。 他/她必须是了解市场来龙去脉的人,并且知道如何区分好的计划外投资和坏的投资。

有些房地产经纪人会建议您投资某个计划外的房产,之后,在完成购买时与开发商打交道时会让您独自一人。 我总是向我的客户灌输,购买计划外的房产不仅仅是为了获得一笔好交易,而且只要他们与开发商有关联,就可以与开发商打交道。

您的代理必须能够为您提供有关未来可能出现的所有问题和疑问的专门帮助。

问题是,找到一个好的和可靠的代理人的方法是什么?

在线研究

互联网是在迪拜找到最好的房地产经纪人的最佳场所,因为您只需点击一下即可获得所需的所有信息。 在搜索经纪人时,仔细检查他们的社交媒体渠道和网站。 根据他们的个人资料和在线状态,您可以判断哪一个人能够在整个过程中为您提供帮助。

询问推荐人

您是否有最近在迪拜购买了计划外房产的家人,同事或朋友? 询问他们的经历。 如果他们对代理人的建议感到满意和满意,那么您也应该去找那个代理人。

2nd 步骤:确定成本

您是否在广告牌和互联网上看到广告,只需支付AED 2500一个月或仅拥有5%首付款的房屋? 不要被这些营销计划所迷惑。 以下是您需要了解的有关在迪拜购买计划外房产的成本的一些事项。

在迪拜购买计划外房产的预订费用

您需要记住的最重要的事情当然是预订所选房产所需的金额。 不要太快相信并假设你只需每月支付AED 2000即可立即成为房主。

请注意,您始终需要支付预订金额,通常金额从房产总价值的5%到25%不等。 您需要向代理商或开发人员澄清这一点。

在这种情况下,拥有一位知识渊博且经验丰富的经纪人真的很有帮助,因为他/她可以帮助您避免在您没有资格的情况下被开发人员拒绝的尴尬。

在迪拜购买计划外房产所需的注册费是多少?

根据房地产监管机构(RERA)和迪拜土地部门(DLD)制定的政策,买方必须在购买房产时支付4%的注册费。 因此,您是否仅通过支付5%首付款来购买计划外房产并不重要,因为您还需要同时支付4%的注册费。

大多数情况下,开发人员会向您收取费用并代表您提交给DLD。 他们还确保以经理支票和DLD的名义付款。

在迪拜购买计划外房产需要什么代理费?

根据市场标准与经纪人合作,您有责任向他们支付2%代理佣金。 通常,实际佣金百分比/数字取决于您与所选经纪人之间的理解。

自5开始以来,2018%VAT已在阿联酋生效。 这意味着您还需要在5%佣金上支付2%增值税,除非房地产经纪人为您放弃,并代表您向其支付佣金。

额外收费

一旦您已经支付了预订金额,代理佣金和DLD费用,请不要庆祝。 您还需要支付其他额外费用,包括AED 1,500至AED 5,000管理费,服务费(在移交时),移交费(在移交时)等。

处罚,罚款和扣减

为了确保整个过程尽可能顺利,必须遵循您和开发人员之间商定的付款安排。

如果您错过了任何付款,请记住,开发商有合法权利将问题上报给DLD,并采取一定的行动来获得您的付款或取消您的单位并将其出售给别人

未付款将提示开发人员向您发送付款提醒(总共三个)。 如果您仍然无法支付或与开发商联系以获得解决方案,他们将向DLD寻求批准以终止您的财产。

以下是DLD的单位终止标准:

  1. 例如,如果开发商完成了至少80%的建设,他们可以(i)保留从买方收集的所有资金并以公共行动出售该单位作为应付款恢复的手段,或(ii)可以扣除不超过购买价格的40%,并最终撤销合同。
  2. 例如,如果开发商完成了至少60%的建设,他们可能会扣除购买价格的40%并撤销合同。
  3. 例如,如果建筑表示赞扬但尚未达到60%,则开发商有合法权利从25%的购买价格中扣除并撤销合同。
  4. 如果偶然事件 - 即开发商控制涉及政府的情况 - 避免了建设的开始,开发商有合法权利从买方支付30%的款项并最终取消合同。

3rd 步骤:选择属性类型

您可以购买的房产有两种主要类型:住宅房地产和商业房地产。 对于非计划购买,迪拜有类似的此类房产标准,但唯一的区别是与商业房产相关的5%增值税。

在迪拜购买住宅计划外房产

购买该地区的住宅计划外房产所需的费用和规则与涉及商业计划外房产的房产相同。 但请注意,5%增值税不适用于住宅物业。 您只需支付移交时应支付的服务费以及房地产经纪人向您提供的服务。

在迪拜购买商业计划外房产

在该地区购买商业计划外房产时,付款标准和文件与上述内容类似。 关键区别在于您需要按购买价格支付的5%增值税。 因此,除了2%代理佣金和4%注册费之外,您还需要支付购买价格的5%增值税。

上述规则自1月1,2018起生效。 这意味着,在此之前您所做的任何购买都不应具有5%增值税。 在某些情况下,开发商要求买方支付在2017中完成的销售增值税。 如果您将来遇到此情况,请注意您不再有资格支付此类税款。

4th 步骤:确定位置

到目前为止,这是整个房地产购买过程中最重要的方面之一。 请注意,确定位置是需要仔细考虑和规划的事情。 如果你不介意将辛苦赚来的现金投入到需要花费很长时间才能完成的项目和领域,你知道他们将从现在开始至少在8到10年份获得良好的赞赏,然后去找你把目光投向了。 但是,当然要确保以合理的价格出售。

以下是在迪拜为您的计划外房产选择地点时需要考虑的两件事。

在已经开发的社区中购买房产

您是否打算在Palm Jumeirah,Jumeirah Village Triangle(JVT),迪拜体育城,Jumeirah Lakes Towers(JLT)和迪拜码头等已经发展良好的地区购买房产? 然后,考虑开发商提供的价格非常重要。

虽然您将获得一个有吸引力的付款计划,并且您在购买房产时无需支付全额费用,但请记住,您也不会购买现成的房产。

没人知道未来会怎样。 房地产市场将在未来五年内升值或贬值。 因此,最好的办法是确保您购买的成本低于市场价值的计划外房产。

在即将来临的社区购买房产 - 迪拜的美丽在于它是一个无尽扩张的地方。 比如说,你正在考虑购买一个尚未开发的城市的计划外房产。 在这种情况下,预计价格将极具吸引力。

好吧,不要让这成为做出最终决定的决定性因素。 有一些方法可以确定您所关注的某个社区是否值得。

首先,检查总体规划是否适合您的口味和偏好。 如果确实如此,请跟随你的心。 例如,由于EXPO 2020即将到来,网站及其相邻的即将到来的社区的发展速度也在加快。

迪拜统治者的愿景是将其转变为世界级的工业中心。 您可能还没有看到几个行业在该酋长国运营,但当您看到领先的制造公司在该地区经营业务时,不要感到惊讶。

5th 步骤:确定项目

如今迪拜的大量计划外项目确实会对您的决策技能造成影响。 好吧,没有人能够责备你,因为即使对我来说也是如此。

但是,我使用一个简单的公式来确定项目的价值。 我将在下面与您分享,请继续阅读。

检查项目配置文件

完全了解项目是做出正确选择的关键。 由于您是购买房产的人,因此您不应完全依赖代理商的建议。 虽然代理商是专业人士,但不要忘记他们仍然是人类,他们在验证项目的真实性方面可能会犯错误。

在开始考虑投资计划外房产所需的金额之前,对项目进行研究会很棒。 当然,你应该找出项目的规模,单位和类型的总数,项目/建筑的计划和批准的设施,建筑物的高度,建筑物正在建设的土地的所有者, 还有很多。

简而言之,您需要验证项目的所有内容。 在这种情况下,您的经纪人可以非常有帮助,因为他们了解开发人员及其各自项目的细节。

查看项目历史

想要一些内幕消息? 你应该知道真相,因为它会让你自由。 让我们变成现实 - 开发商和代理商都有一些事情要求你不要知道。

2008的崩溃是迪拜房地产市场历史上的黑暗页面之一。 今天,市场崩溃的结果显然是由同一开发商新推出和改造的项目形式,只是遭受同样的命运。

我发现大多数失败的项目不应该归咎于10多年前的全球金融危机,而是大多数开发商无能为力。

我在这里提出的观点是,在决定投资之前,您需要了解项目的历史。 最棒的是,鉴于当今数字世界的发展,寻找相关信息已不再困难。

6th 步骤:研究支付计划并进行比较市场分析

现在我们已经解决了如何验证社区或项目的价值的方法,让我们继续谈谈真正的交易。 我已经编制了下面的一些确定方法,以确定某个房产的合适价格,付款计划如何运作,以及如何支付您在迪拜购买的款项。

进行比较市场分析(CMA)

不知道从哪里开始? 那么,您需要首先确保开发商为您提供的价格通过当前市场价格合理化。 你会惊讶地发现,在某些情况下,人们购买了城市中昂贵的计划外房产只会在房产完工后失望。

通过进行适当的比较市场分析,您不仅可以猜出合适的价格,而且还可以更好地与开发商协商其价值。 但是,老实说,开发商通常不会就物业的价格进行谈判。 这是与经验丰富且声誉良好的经纪人合作的另一个令人信服的理由。

通过这样做,您将能够找到最佳的计划外交易,并与开发商协商,以便为您提供更优惠的价格。 这就是我为尊贵的客户所做的。 凭借我在行业中的丰富知识和经验,我确保在物业购买过程中为他们提供双赢的局面。

请记住,访问正确的数据,即同一社区/项目中的近期销售交易,是确定您有兴趣购买的房产的合适价格的关键。 不仅有能力的经纪人可以访问这些信息,而且他们还将与您共享所有数据并成为交易的谈判者。

验证托管详细信息

2008金融危机的后果促使DLD提出了一个托管账户,其中应该支付迪拜的计划外房产。

向开发人员询问您可以支付的费用是确定他们是否真诚地经营业务的好方法。 如果他们告诉您通过托管账户之外的任何方式付款,那就是一面红旗,所以尽可能快地运行。

访问DLD的官方网站并搜索项目,以验证开发人员提供给您的托管详细信息。

谈判付款计划

是什么让计划外项目真正有趣和吸引人的是他们易于遵循的付款计划。 这是个好消息,您可以根据自己的意愿协商付款计划并制作! 当然,开发人员不喜欢在这方面进行谈判,因为他们想要完全控制。 但是,如果您坚持自己的立场,那么您无法满足于您的首选付款计划。

当您完成价格谈判时,您很有可能通过简单地提供自己的付款计划来进一步减少。

比如说,开发商要求您在预订时支付30%,在交接时支付70%。 体验便利性和灵活性的最佳方式是建议在预订时支付50%,如果开发商同意降价则支付50%。

价格的上涨或下调主要取决于您向开发商提供的柜台付款计划。 无论情况如何,请注册计划并确保您可以遵循该计划。

在迪拜购买计划外房产的融资方案有哪些?

在签署虚线之前,您还需要清楚地了解可用的融资方案。 除非物业首先完工,否则银行不会愿意为您提供抵押贷款。 然而,最重要的是规则总是有例外。

请您的开发人员提供他们所处理的银行列表,以及您是否可以通过其中任何一家获得融资。 了解这一点可以帮助您,以防您遇到财务困难。

7th 步骤:对开发人员进行背景检查

调查开发人员的背景

这是您需要认真对待的方面之一。 因此,与资深和合格的房地产专家合作是必要的,因为他们可以透露有关您正在处理的开发人员的所有信息。

凭借我在迪拜房地产市场数十年的经验,我见证了几个开发商完成的项目,这些项目与广告计划无关。 如果你投资这样一个项目,你不会失望吗?

只需从您信任的专业人士那里获得正确的信息和建议,您就可以避免这种噩梦般的情况。

以下是您可以采取的一些措施来验证开发人员的可信度:

看看他们之前的项目

除了检查他们以前执行的项目之外,没有其他方法可以评估某个开发人员的能力和可信度。 好消息是,DLD使投资者更容易获得有关开发人员的更多见解。

要开始使用,请在DLD的官方网站上搜索开发人员。 单击各个项目以获取有关它们的详细信息。 您需要搜索的关键点包括项目的开始日期,当前构建阶段和估计的完成日期。

在顾问的帮助下,您可以获得有关开发人员,他们之前完成的项目以及施工质量的信息。

及时有效的项目交付

对于开发人员而言,获得及时有效的项目交付记录也是至关重要的。 谈到计划外项目,延误是常见的事情。 但是,它们应该是合理的。 警惕那些有较长时间拖延项目记录的开发商,这最终会导致投资者的挫败感和潜在收入的损失。

通过拥有一位可靠且值得信赖的房地产顾问,您将发现有关某个开发人员需要了解的所有信息,并避免遇到即将发生的问题。

8th 步骤:是时候预订了

最后,我们来到了迪拜购买计划外房产的最终和最激动人心的一步! 但是,在预订之前,请问自己是否对您打算购买的某些房产感到满意。 如果是,则完成购买。

在接下来的段落中,我将向您提供有关在该地区进行预订和预订非计划房产的分步过程的详细信息。

什么是所需文件?

DLD要求您提交以下内容:

  • 护照复印件
  • 阿联酋身份证复印件(如适用)
  • 签证页复印件(如适用)

在大多数情况下,您只需提供护照复印件即可进行预订。

填写预订表格

提交所需文件后,开发人员将准备一份预订表格,表明您的联系方式,个人信息和财产信息以及建议的付款计划。

表单填写完毕后,您和开发人员将签名。 但是,确保它在交付给您时由开发人员正式盖章。

确保销售和购买协议(SPA)

这是迄今为止在该地区购买计划外房产时最重要的文件。 在签署预订表格或向开发商付款之前,请确保获得SPA草案。 仔细阅读和理解开发人员与您之间建议的合同也很重要。

通常情况下,在购买计划外房产时,SPA是迪拜的标准配置。 此外,它始终得到DLD法律团队的批准。 但是,如果您对SPA中的某些信息或条款仍有一些保留意见,请在签署和付款之前与开发人员进行澄清。

您无需担心SPA,因为您的顾问将能够在从A到Z的整个过程中为您提供指导。

预订押金

当您越过文档时,请继续预订该酒店。 请注意,在大多数情况下,这将要求您支付预付定金或预订押金。

此外,开发商还必须为您提供一个托管账户,其中必须存入资金。 要验证托管帐户,请访问DLD的官方网站。

支付注册费

DLD要求投资者和开发商在预订后立即向他们注册计划外财产。 这意味着您需要以经理支票的形式向DLD支付4%的注册费。

如果您在阿联酋没有银行账户怎么办? 那么,开发人员可以通过收取您的注册费并代表您将其提交给DLD来为您提供替代选项。

增值税仅适用于商业地产

如果您购买商业地产,无论是计划外还是现成,您都需要向开发商支付5%增值税。

什么是经纪佣金?

您是否决定直接从开发商处购买? 然后,您不需要支付任何经纪佣金。 但是,如果您聘请了一名顾问来指导您做出正确的购买决定,那么将有一个经纪佣金。

嗯,金额是您和代理商可以达成一致的。 根据迪拜有关经纪佣金的标准做法,买方必须支付2%的房产购买价值。

您需要了解的有关预注册证书的信息

在迪拜,当您购买现成房产时,您将获得所有权证书,也称为所有权证书。 但是,当您购买计划外房产时,它不会那样运作。 在这种情况下,政府颁发预注册证书,也称为Oqood。

在销售之后,开发人员将向DLD申请此证书,并在您的名义下发送电子邮件后发送给您。

简而言之

这篇博客的底线是,作为投资者,您必须了解开发商,地区,房地产市场以及建立正确的购买决策。

如果您需要有关在迪拜购买计划外房产的进一步说明或专业建议,请不要犹豫与我联系。

Loai Al Fakir

Loai Al Fakir

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