Язык: ArabicАнглийскийКитайский (упрощенное письмо)Русский
Телефон: +971 4 3233 609
Кол-во спален:
Размеры площади
Цена
Особенности

Руководство о том, как приобрести недвижимость вашей мечты в Дубае

Вторичная недвижимость в Дубае очень привлекательна для потенциальных покупателей. Откуда мне знать? Это потому, что это один из тех самых распространенных вопросов, которые я получаю от своих клиентов несколько раз в неделю. Некоторые из них спрашивают о достоинствах и недостатках недвижимость вне плана в регионе другие хотят получить советы по выбору подходящей недвижимости вне плана, и лишь немногие из них уже вложили средства в некоторые проекты вне плана, для завершения которых требуется много времени.

Независимо от того, к какой из этих категорий вы относитесь, я хочу пролить свет на все аспекты, связанные с внеплановыми инвестициями в недвижимость. В этом блоге я расскажу о том, что вам нужно знать, чтобы обеспечить беспрепятственную и осознанную покупку недвижимости в Дубае, на которую вы нацелены

1st Шаг: Выберите правильного агента по недвижимости

Приобретая недвижимость вне плана, вы обычно покупаете ее непосредственно у застройщика, если только это не собственность для продажи на вторичном рынке. Тем не менее, есть еще несколько причин, чтобы нанять агента. Он / она должен быть кем-то, кто знает все тонкости рынка и знает, как отличить хорошие внеплановые инвестиции от плохих.

Есть агенты по операциям с недвижимостью, которые порекомендуют вам инвестировать в определенную недвижимость вне плана, а позже оставят вас в покое, когда дело доходит до работы с застройщиком после завершения покупки. Я всегда внушаю своим клиентам, что покупка внеплановой недвижимости - это не только выгодная сделка, но и взаимодействие с застройщиком, если они связаны с этими инвестициями.

Ваш агент должен быть в состоянии оказать вам специальную помощь по всем вопросам и вопросам, которые могут возникнуть в будущем.

Вопрос в том, как найти хорошего и надежного агента?

Исследования онлайн

Интернет - лучшее место для поиска лучшего агента по недвижимости в Дубае, так как вся необходимая информация находится всего в одном клике. При поиске брокеров внимательно изучите их социальные сети и веб-сайт. Основываясь на их профиле и присутствии в Интернете, вы можете определить, кто из них сможет вам помочь на протяжении всего процесса.

Спросите рефералов

У вас есть члены семьи, коллеги или друзья, которые недавно приобрели недвижимость в Дубае? Спросите их об их опыте. Если они счастливы и удовлетворены рекомендациями своего агента, вы также должны обратиться за этим агентом.

2nd Шаг: Определите затраты

Вы видите рекламу на рекламных щитах и ​​в Интернете, говоря, платите только AED 2500 в месяц или владеете своим домом только с первоначальным взносом 5%? Не обманывайтесь этими маркетинговыми схемами. Ниже приведены лишь некоторые вещи, которые вам нужно знать, относительно стоимости покупки недвижимости в Дубае.

Стоимость бронирования для покупки недвижимости вне плана в Дубае

Главное, что вам нужно иметь в виду, это, конечно, сумма, необходимая для бронирования выбранной вами недвижимости. Не спешите верить и предполагать, что вы мгновенно станете домовладельцем, просто заплатив AED 2000 в месяц.

Обратите внимание, что вам всегда нужно платить сумму бронирования, которая обычно варьируется от 5% до 25% от общей стоимости имущества. Это то, что вам нужно уточнить с вашим агентом или разработчиком.

В этой ситуации было бы очень полезно иметь опытного и опытного брокера на вашей стороне, поскольку он / она может помочь вам избежать смущения получения отклонения от разработчика в случае, если вы не соответствуете требованиям.

Какая плата за регистрацию требуется при покупке недвижимости вне плана в Дубае?

В соответствии с правилами, установленными Агентством по регулированию недвижимости (RERA) и Департаментом земельных участков Дубая (DLD), покупатель должен оплатить регистрационный сбор в размере 4% во время покупки недвижимости. Следовательно, не имеет значения, приобретаете ли вы внеплановую недвижимость, оплачивая только первоначальный взнос 5%, так как вам также потребуется оплатить регистрационный сбор 4% одновременно.

В большинстве случаев разработчик предлагает получить от вас плату и подать заявку в DLD от вашего имени. Они также гарантируют, что оплата производится в форме чека менеджера и на имя DLD.

Какой агентский сбор требуется при покупке недвижимости в Дубае?

Работа с брокером в соответствии с рыночным стандартом заставляет вас платить агентскую комиссию 2%. Как правило, фактический процент / показатель комиссии зависит от понимания между вами и выбранным вами брокером.

5% НДС вступил в силу в ОАЭ с начала 2018. Это означает, что вам также необходимо уплатить НДС 5% на комиссию 2%, если агент по недвижимости не откажется от вас и не выплатит правительству от вашего имени комиссию.

Дополнительная плата

Не празднуйте еще раз, когда вы уже заплатили за сумму бронирования, агентскую комиссию и плату за DLD. Существуют и другие дополнительные сборы, которые вам необходимо оплатить, в том числе плата за администрирование AED 1,500-AED 5,000, плата за обслуживание (во время передачи), плата за передачу (во время передачи) и многое другое.

Штрафы, штрафы и отчисления

Чтобы гарантировать, что весь процесс будет максимально гладким, необходимо следовать согласованным платежным соглашениям между вами и разработчиком.

В случае, если вы пропустили какой-либо из ваших платежей, имейте в виду, что разработчик имеет законное право передать проблему DLD и предпринять определенные действия, чтобы либо получить от вас платеж, либо отменить ваш блок и продать его. кому-то еще.

Неуплата заставит разработчика отправить вам напоминание о платеже (всего три). В случае, если вы все еще не можете заплатить или связаться с разработчиком за решение, они обратятся в DLD за разрешением на прекращение вашей собственности.

Ниже приведены критерии завершения единицы DLD:

  1. Если, например, по крайней мере 80% строительства было завершено застройщиком, они могут (i) оставить все деньги, собранные у покупателя, и продать объект в публичных акциях в качестве средства для восстановления должных платежей, или (ii) может дебетовать не более 40% от покупной цены и, в конечном итоге, расторгнуть договор.
  2. Если, например, по крайней мере 60% строительства было завершено застройщиком, они могут списать 40% с покупной цены и аннулировать контракт.
  3. Если, например, строительство рекомендовано, но не достигло 60%, разработчик имеет законное право списать 25% с покупной цены и расторгнуть договор.
  4. В случае, если случайные события, то есть обстоятельства, не зависящие от застройщика с участием правительства, предотвратят начало строительства, разработчик имеет законное право списать 30% с платежа, произведенного покупателем, и в конечном итоге расторгнуть договор.

3rd Шаг: Выберите тип недвижимости

Объекты, которые вы можете приобрести, бывают двух основных типов: жилой недвижимости и коммерческой недвижимости. Для внеплановой покупки есть аналогичный критерий такой недвижимости в Дубае, но единственное отличие - это НДС 5%, который относится к коммерческой недвижимости.

Покупка жилой недвижимости в Дубае

Сборы и правила, связанные с покупкой жилой внеплановой недвижимости в регионе, такие же, как и в случае коммерческой внеплановой недвижимости. Однако обратите внимание, что НДС 5% не применяется к жилой недвижимости. Вы должны оплатить его только за плату за услуги, подлежащую оплате во время передачи, и за услуги, оказанные вам вашим агентом по недвижимости.

Покупка коммерческой недвижимости в Дубае

При покупке коммерческой недвижимости в регионе, критерии оплаты и документация аналогичны описанным выше. Ключевым отличием является% НДС 5, который вы должны заплатить от вашей покупной цены. Таким образом, помимо комиссионного вознаграждения 2% и регистрационного сбора 4%, вам также необходимо будет заплатить НДС 5% от цены покупки.

Вышеуказанное правило вступило в силу с января 1, 2018. Это означает, что любая сделанная вами покупка не должна облагаться НДС 5%. В некоторых случаях разработчик требует от покупателя уплаты НДС за продажи, совершенные в 2017. В случае, если вы столкнетесь с этим сценарием в будущем, обратите внимание, что вы больше не имеете права платить такой налог.

4th Шаг: определитесь с местоположением

Это, безусловно, один из самых важных аспектов всего процесса покупки недвижимости. Обратите внимание, что выбор места - это то, что требует тщательного обдумывания и планирования. Если вы не возражаете инвестировать свои с трудом заработанные деньги в проекты и области, для завершения которых потребуется достаточно много времени, поскольку вы знаете, что они получат хорошую оценку по крайней мере через 8-10 лет, а затем переходите к тому, что вы Направляю. Однако, конечно, убедитесь, что он продается по хорошей цене.

Ниже приведены две вещи, которые вы должны учитывать, когда дело доходит до выбора места для вашей недвижимости вне плана в Дубае.

Покупка недвижимости в уже развитом сообществе

Планируете ли вы приобрести недвижимость в районе, который уже хорошо развит, например в Palm Jumeirah, Jumeirah Village Triangle (JVT), Dubai Sports City, Jumeirah Lakes Towers (JLT) и Dubai Marina? Затем важно принять во внимание цену, которую предлагает разработчик.

Несмотря на то, что вы получите привлекательный план оплаты и вам не нужно будет совершать полную оплату при покупке недвижимости, имейте в виду, что вы также не покупаете готовую недвижимость.

Никто не знает, что ждет в будущем. Рынок недвижимости в ближайшие пять лет будет либо расти, либо обесцениваться. Следовательно, лучшее, что нужно сделать, это убедиться, что вы покупаете недвижимость вне плана, стоимость которой ниже рыночной стоимости.

Покупка недвижимости в грядущем сообществе - Прелесть Дубая в том, что это место бесконечных экспансий. Скажем, например, вы рассматриваете возможность покупки недвижимости в городе, которая еще не разработана. В этом случае ожидайте, что цены будут чрезвычайно привлекательными.

Ну, не позволяйте этому быть вашим решающим фактором при принятии окончательного решения. Есть способы определить, стоит ли определенное сообщество, на которое вы смотрите, того стоит.

Во-первых, проверьте, соответствует ли генеральный план вашему вкусу и предпочтениям. Если это так, то следуйте своему сердцу. Например, поскольку EXPO 2020 не за горами, скорость разработки сайта и прилегающих к нему сообществ возрастает.

Видение правителей в Дубае - превратить его в промышленный центр мирового класса. Возможно, вы еще не видели несколько отраслей, действующих в эмирате, но не удивитесь, когда увидите, что ведущие компании-производители работают в этом регионе.

5th Шаг: определиться с проектом

Огромное количество внеплановых проектов в Дубае в настоящее время может серьезно сказаться на ваших навыках принятия решений. Ну, никто не может винить тебя, потому что это может стать ошеломляющим даже для меня.

Тем не менее, я использую простую формулу, чтобы определить ценность проекта. Я поделюсь им с вами ниже, так что читайте дальше.

Проверьте профиль проекта

Полное понимание проекта - ключ к правильному выбору. Поскольку именно вы покупаете недвижимость, вы не должны зависеть исключительно от рекомендации вашего агента. Хотя агенты являются профессионалами, не забывайте, что они по-прежнему люди, которые могут ошибиться в проверке подлинности проекта.

Было бы замечательно изучить проект, прежде чем вы начнете думать о сумме, которую вам нужно инвестировать в недвижимость вне плана. Конечно, вы должны узнать размер проекта, общее количество единиц и их типов, запланированные и утвержденные удобства для проекта / здания, высоту здания, владельца земли, на которой строится здание и многое другое.

Проще говоря, вам нужно проверить все о проекте. В этом случае ваш брокер может быть очень полезным, так как он знает все входы и выходы разработчиков и их соответствующих проектов.

Заглянуть в историю проекта

Хотите инсайдерскую информацию? Вы заслуживаете знать правду, поскольку она сделает вас свободными. Давайте будем реальными - есть определенные вещи, которые разработчики и агенты не хотят, чтобы вы знали.

Крах 2008 был одной из темных страниц в истории рынка недвижимости Дубая. Сегодня результат этого обвала рынка очевиден в виде недавно запущенных и обновленных проектов одних и тех же разработчиков, но их постигла та же участь.

Я обнаружил, что в большинстве провальных проектов следует винить не глобальный финансовый кризис 10 несколько лет назад, а большую часть некомпетентности разработчика.

Суть, которую я здесь подчеркиваю, заключается в том, что вам нужно знать историю проекта перед вами, прежде чем вы решите инвестировать. Самое замечательное в том, что поиск такой подходящей информации теперь не слишком сложен, учитывая развитие современного цифрового мира.

6th Шаг: Изучите план платежей и проведите сравнительный анализ рынка

Теперь, когда мы уже рассмотрели способы проверки эффективности сообщества или проекта, давайте перейдем к реальной сделке. Ниже я собрал некоторые из надежных способов определения правильной цены на определенную недвижимость, как работают планы платежей и как произвести оплату вашей покупки в Дубае.

Провести сравнительный анализ рынка (CMA)

Не знаете с чего начать? Итак, вы должны изначально убедиться, что цена, предлагаемая вам разработчиком, рационализирована с учетом текущей рыночной цены. Вы будете удивлены, узнав, что есть определенные случаи, когда люди покупают дорогую недвижимость в городе вне плана, но потом разочаровываются после завершения строительства.

Сделав надлежащий сравнительный анализ рынка, вы не только сможете угадать правильную цену, но и сможете лучше договориться о ее стоимости с разработчиком. Однако, честно говоря, разработчики обычно не договариваются о цене собственности. И это еще одна веская причина работать с опытным и уважаемым брокером.

При этом вы сможете найти лучшие внеплановые предложения и договориться с разработчиком, чтобы дать вам лучшую цену. Это то, что я делаю для своих уважаемых клиентов. Используя свои богатые знания и опыт в этой отрасли, я гарантирую, что они обеспечат им беспроигрышную ситуацию, когда дело доходит до процесса покупки недвижимости.

Имейте в виду, что наличие доступа к нужным данным, то есть недавним транзакциям продажи в том же сообществе / проекте, является ключом к определению правильной цены на недвижимость, которую вы заинтересованы в покупке. Не только компетентный брокер будет иметь доступ к такой информации, но он также поделится всеми данными с вами и будет посредником в сделке.

Проверьте детали сделки

Последствия финансового кризиса в 2008 побудили DLD создать целевой депозитный счет, на котором должны производиться платежи за внеплановую недвижимость в Дубае.

Спросить у разработчика, где вы можете заплатить, это отличный способ определить, честно ли они ведут бизнес или нет. В том случае, если вам говорят, что вы должны платить любым способом, кроме счета условного депонирования, это красный флаг, так что бегите как можно быстрее.

Посетите официальный веб-сайт DLD и найдите проект, чтобы проверить детали условного депонирования, предоставленные вам разработчиком.

Согласование плана оплаты

Что делает внеплановые проекты действительно интересными и привлекательными, так это их простые в использовании планы платежей. И вот хорошие новости, вы можете договориться о плане платежей и сделать его в соответствии с вашим желанием! Разумеется, разработчики не любят вести переговоры по этой части, поскольку хотят иметь полный контроль. Однако, если вы будете твердо стоять на ногах, вы ни за что не согласитесь на меньшее, чем предпочитаемый вами план оплаты.

Когда вы закончите переговоры с ценой, у вас будет большой шанс получить дальнейшее снижение, просто предложив свой собственный план платежей.

Например, разработчик требует, чтобы вы платили 30% при бронировании и 70% при передаче. Лучший способ ощутить удобство и гибкость - предложить заплатить 50% при бронировании и 50% при передаче, если разработчик согласен на снижение цены.

Увеличение или уменьшение цены будет в основном зависеть от предложенного вами плана встречных платежей разработчику. В любом случае, подпишитесь на план и убедитесь, что вы можете следовать ему.

Какие варианты финансирования для покупки недвижимости вне плана в Дубае?

Прежде чем подписать пунктирную линию, вы также должны иметь четкое представление о доступных вариантах финансирования. Ожидайте, что банки не будут готовы предоставить вам ипотеку, если собственность не будет завершена в первую очередь. Однако самое замечательное в том, что из этого правила всегда есть исключение.

Попросите вашего разработчика предоставить список банков, с которыми они имеют дело, и можете ли вы воспользоваться финансированием через любой из них. Знание об этом может помочь вам в случае, если вы столкнетесь с финансовыми трудностями.

7th Шаг: Проведите проверку фона на разработчике

Изучите историю разработчиков

Это один из тех аспектов, к которым нужно отнестись серьезно. Следовательно, крайне важно работать с опытным и квалифицированным экспертом по недвижимости, так как они могут разглашать всю информацию о застройщике, с которым вы имеете дело.

За десятилетия опыта работы на рынке недвижимости Дубая я стал свидетелем завершенных проектов нескольких застройщиков, которые не были близки к рекламируемым планам. Если вы инвестировали в такой проект, вы не будете разочарованы?

Вы можете спасти себя от этой кошмарной ситуации, просто имея нужную информацию и советы от вашего доверенного специалиста.

Ниже приведены некоторые вещи, которые вы можете сделать, чтобы проверить авторитет разработчика:

Посмотрите на их предыдущие проекты

Нет другого способа оценить компетентность и авторитет определенного разработчика, кроме как проверить предыдущие проекты, которые они выполняли. Хорошая новость заключается в том, что благодаря DLD инвесторам чрезвычайно легко получить более глубокое представление о разработчиках.

Для начала найдите разработчика на официальном сайте DLD. Нажмите на отдельные проекты, чтобы получить подробную информацию о них. Среди ключевых моментов, которые необходимо найти, можно указать дату начала проекта, текущую фазу строительства и предполагаемую дату завершения.

С помощью консультанта вы можете получить информацию о застройщике, предыдущих проектах, которые он сделал, и качестве строительства.

Своевременная и эффективная реализация проекта

Для разработчика также важно иметь хороший отчет о своевременной и эффективной реализации проекта. Когда дело доходит до внеплановых проектов, задержки являются обычным делом. Однако они должны быть разумными. С осторожностью относитесь к тем разработчикам, у которых есть записи о задержке проектов на более длительные периоды времени, что в конечном итоге приводит к разочарованию инвестора и потере потенциального дохода.

Имея рядом с вами надежного и заслуживающего доверия консультанта по недвижимости, вы откроете для себя все, что вам нужно знать об определенном застройщике, и избавите себя от надвигающейся проблемы.

8th Шаг: время бронировать

Наконец, мы подошли к окончательному и самому захватывающему шагу при покупке недвижимости в Дубае в застройке! Однако перед бронированием спросите себя, удовлетворены ли вы определенной собственностью, которую вы собираетесь приобрести. Если да, то завершите покупку.

В последующих параграфах я предоставлю вам подробную информацию о пошаговом процессе бронирования и бронирования недвижимости в регионе вне плана.

Какие документы необходимы?

DLD требует от вас представить следующее:

  • Копия паспорта
  • Копия удостоверения личности Эмирейтс (если применимо)
  • Копия визовой страницы (если применимо)

В большинстве случаев вам просто нужно предоставить копию паспорта, чтобы сделать заказ.

Заполните форму бронирования

После предоставления необходимых документов разработчик подготовит форму бронирования, в которой будут указаны ваши контактные, личные и имущественные данные вместе с предлагаемым планом оплаты.

Как только форма заполнена полностью, вы и разработчик подпишете ее. Тем не менее, убедитесь, что он официально проштампован разработчиком при его доставке.

Заключить договор купли-продажи (SPA)

Это, безусловно, самый важный документ при покупке внеплановой недвижимости в регионе. Прежде чем подписать форму бронирования или совершить какие-либо платежи разработчику, убедитесь, что получите черновой вариант SPA. Также важно внимательно прочитать и понять предложенный договор между разработчиком и вами.

Как правило, SPA является стандартным в Дубае, когда речь идет о покупке недвижимости вне плана. Кроме того, это всегда одобрено юридической командой DLD. Однако, если у вас все еще есть какие-либо оговорки, касающиеся какой-либо информации или положений в Соглашении SPA, сообщите об этом разработчику до подписания и совершения платежа.

Вам не о чем беспокоиться о SPA, поскольку ваш консультант сможет направить вас во всем процессе от А до Я.

Забронировать депозит

Когда вы пройдете мимо документации, приступайте к бронированию недвижимости. Обратите внимание, что в большинстве случаев это потребует внесения авансового платежа или бронирования.

Кроме того, разработчик также должен предоставить вам целевой депозитный счет, на который необходимо внести средства. Чтобы подтвердить учетную запись условного депонирования, посетите официальный сайт DLD.

Оплатить регистрационный сбор

DLD обязывает как инвестора, так и застройщика зарегистрировать недвижимость вне плана сразу после бронирования. Это означает, что вам необходимо оплатить регистрационный сбор 4% DLD в форме чека менеджера.

Что делать, если у вас нет банковского счета в ОАЭ? Что ж, разработчик может предоставить вам альтернативный вариант, взяв с вас регистрационный сбор и отправив его в DLD от вашего имени.

НДС применяется только к коммерческой недвижимости

Если вы приобретаете коммерческую недвижимость, вне плана или готовую, вы должны заплатить 5% НДС разработчику.

Что такое брокерская комиссия?

Вы решили приобрести напрямую у разработчика? Тогда вам не нужно платить комиссионные. Однако, если вы наняли консультанта, который поможет вам принять правильное решение о покупке, то будет взиматься комиссия брокера.

Ну, сумма - это то, с чем вы и агент можете договориться. Согласно стандартной практике Дубая в отношении брокерской комиссии, покупатель должен заплатить 2% от стоимости покупки недвижимости.

Что нужно знать о сертификате предварительной регистрации

В Дубае вы получите свидетельство о праве собственности, также известное как свидетельство о праве собственности, при покупке готовой недвижимости. Тем не менее, это не работает, когда вы покупаете недвижимость вне плана. В этом случае правительство выдает свидетельство о предварительной регистрации, также называемое Oqood.

После продажи разработчик подаст заявку на получение этого сертификата в DLD и отправит вам электронное письмо, как только оно будет выпущено на ваше имя.

В двух словах

Суть этого блога в том, что как инвестор вы должны понимать застройщика, область, рынок недвижимости и строительство, чтобы принять правильное решение о покупке.

Если вам нужны дальнейшие разъяснения или профессиональный совет относительно покупки недвижимости вне плана в Дубае, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться ко мне.